• Wydanie nr 24/08/2019 z dnia 24 sierpnia 2019 roku, ISSN 2392-215X

Charakterystyka rynku nieruchomości komercyjnych

Jeden z ogólnych podziałów dzieli nieruchomości na nieruchomości przeznaczone do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i na nieruchomości komercyjne, które uznane były za ten rodzaj nieruchomości, który z założenia powinien przynosić właścicielowi zysk netto. Nieruchomości komercyjne można podzielić przyjmując np. kryterium lokalizacji. Wyróżnia się wtedy nieruchomości osiedlowe, lokalne oraz ponadlokalne. Kolejnym kryterium, które jest przyjmowane to kryterium charakteru zabudowy. Przyjmując to kryterium wyróżniamy nieruchomości wolnostojące lub wbudowane (lokalowe). Jednak najczęstszym sposobem podziału nieruchomości komercyjnych jest ich podział ze względu na funkcję pełnioną przez te nieruchomości (sposób ich wykorzystania).

 

Osobiście, przyjąłem podział nieruchomości komercyjnych, który dzieli nieruchomości komercyjne ze względu na ich przeznaczenie[1]:

  1. Nieruchomości biurowe,
  2. Nieruchomości handlowe,
  3. Nieruchomości usługowe.

 

Nieruchomości biurowe to pojedyncze lokale lub budynki, w których są realizowane szczególne funkcje niezwiązane bezpośrednio z produkcją dóbr materialnych lub ich sprzedażą[2]. Nieruchomości biurowe także można podzielić przyjmując różne kryteria. Jeden z podziałów wyróżnia biurowce zajęte przez jednego lub wielu najemców. Ten podział jest istotny z punktu widzenia zarządzania takim obiektem, gdyż każdy z najemców może mieć inne preferencje lokalowe. Jednak najczęściej przyjętym podziałem biurowców jest rozróżnienie ich klas. Aby przyporządkować biurowce do danej klasy, trzeba wziąć pod uwagę ich szczególne cechy, do których można zaliczyć[3]: wiek budynku, lokalizację i pozycję rynkowa (wskaźnik najmu). Biorąc pod uwagę wyżej wymienione cechy, możemy wyróżnić następujące klasy biurowców[4]:

  1. Klasa A – oznacza obiekt relatywnie młody, z wysokim wskaźnikiem wynajętej powierzchni, znajdujący się w bardzo dobrej lokalizacji,
  2. Klasa B – obiekt starszy, zmodernizowany do obecnych standardów, z wysokim wskaźnikiem najmu, w bardzo dobrej lokalizacji, do tej klasy zaliczyć można także  obiekty nowe usytuowane w gorszej lokalizacji,
  3. Klasa C – starszy obiekt niezmodernizowany, w dobrej kondycji technicznej, dobry wskaźnik najmu, ale niższy niż przeciętny w mieście,
  4. Klasa D – obiekt charakteryzujący się wysokim zużyciem funkcjonalnym, w złej kondycji technicznej, charakteryzujący się niskim wskaźnikiem najmu oraz niskimi czynszami.

 

Zaznaczyć trzeba, że biurowce nie są przyporządkowane danej klasie na stałe. Szybki postęp techniczny, zużycie funkcjonalne oraz techniczne powoduje, że ranga biurowce nie jest stała w czasie i obiekt może zostać niejako zdegradowany do klasy o niższej wartości.

Kolejnym rodzajem nieruchomości komercyjnych są nieruchomości handlowe. Ten rodzaj nieruchomości skupia w sobie bardzo różne typy obiektów. Do tej grupy nieruchomości zaliczyć można wolnostojące obiekty handlowe, a także ciąg kilku lub kilkunastu obiektów (niekoniecznie z jednej branży), które nastawione są na sprzedaż detaliczną. Do grona nieruchomości handlowych należą także „tradycyjne sklepy i centra handlowe (typu galerie handlowe np. Galeria Mokotów, Złote Tarasy), a nawet ponadlokalne (centrum handlowe Janki pod Warszawą). Inną kategorię tworzą outlety, factory czy też malls przypominające swoją strukturą miasteczka handlowe z wieloma funkcjami towarzyszącymi, zlokalizowane w strefach podmiejskich dużych aglomeracji”[5]. Jednak tradycyjna klasyfikacja obiektów handlowych związana jest z ich powierzchnią oraz układem pionowym konstrukcji. Wyróżnia się następujące powierzchnie handlowe[6]:

  1. Sklepy tradycyjne (powierzchnia sprzedaży do 400 mkw., jednokondygnacyjne),
  2. Supermarkety (powierzchnia sprzedaży 0,4 – 2,5 tys. mkw. jednokondygnacyjne),
  3. Hipermarkety (powierzchnia sprzedaży powyżej 2,5 tys. mkw., jednokondygnacyjne),
  4. Centra handlowe (powierzchnia sprzedaży powyżej 5 tys. mkw., jedno lub wielokondygnacyjne, zarządzane przez jednego operatora),
  5. Galerie handlowe (powierzchnia sprzedaży powyżej 10 tys. mkw., wielokondygnacyjne z funkcjami uzupełniającymi gastronomiczno-rekreacyjnymi).

 

W praktyce można spotkać inne podziały nieruchomości handlowych. W USA klasyfikacja centrów handlowych oparta jest na kryterium powierzchniowym uzupełnionym zasięgiem oddziaływania danego centrum (potencjalni klienci). Według tych kryteriów wyróżnia się następujące rodzaje powierzchni handlowych[7]:

  1. Obiekty handlowe w ścisłych centrach aglomeracji, ciągach ulicznych (1000 – 3000 mkw.),
  2. Obiekty handlowe w strefach pośrednich aglomeracji (do 10 000 mkw.), obejmują 15-20 sklepów (lub supermarket), dodatkowo punkty usługowe, obsługują około tysiąca gospodarstw domowych w promieniu 2,5 km. Zajmują powierzchnię około 1,2 ha,
  3. Lokalne centra handlowe obejmujące powierzchnię 4 ha gruntu, na której mieści się 20-70 sklepów, w tym jeden lub dwa supermarkety, na powierzchni 15-30 tys. mkw. Zasięgiem obejmuje minimum 5 tys. gospodarstw domowych,
  4. Regionalne centra handlowe, obejmujące szeroki zakres usług towarzyszących, restauracji, banków. Składają się minimum z sześciu głównych obiektów handlowych, a w nich z 70-225 sklepów na powierzchni 30-80 tys. mkw. Obsługują 50-150 tys. gospodarstw domowych w promieniu 16-80 km,
  5.  Ponadregionalne centra handlowe o powierzchni ponad 150 tys. mkw. i większej niż regionalne centra liczbie sklepów.

 

W dobie Internetu wspólną cechą centrów handlowych, niezależnie od przyjętego kryterium podziału, jest to, że muszą one być dopasowane do potrzeb klientów. Obecnie styl życia ludzi powoduje, że oczekują oni od centrów handlowych nie tylko funkcji czysto handlowej, lecz także funkcji towarzyszącej, a czasem wręcz rekreacyjnej.

Kolejnym rodzajem nieruchomości komercyjnych są nieruchomości usługowe. Do tego rodzaju nieruchomości zalicza się nieruchomości towarzyszące obiektom handlowym i biurowym np. parkingi, stacje benzynowe oraz restauracje, hotele, motele, centra sportowe, kluby, obiekty kulturalno-oświatowe szpitale, kliniki jeśli właściciel tych nieruchomości nastawiony jest na osiąganie zysku z ich użytkowania.

Do nieruchomości komercyjnych należą także centra logistyczne (magazynowe, przeładunkowe, dystrybucyjne), które są istotnymi obiektami z punktu widzenia rynku nieruchomości komercyjnych. Podział tych nieruchomości jest bardzo różny i uzależniony od przyjętego kryterium podziału. W Polsce najczęściej przyjmuje się podział zaproponowany przez agencję Colliers International, który umiejscawia centra logistyczne w strefach, które uzależnione są od odległości centrum logistycznego od geograficznego centrum aglomeracji miejskiej. Gdy centrum logistyczne umiejscowione jest do 15 km od ścisłego centrum miasta znaczy to, że jest w strefie I, jeśli o 1-30 km to jest w strefie drugiej, jeśli o ponad 30 km zaliczane są do strefy III.

W sytuacji, gdy wyróżnimy i opiszemy nieruchomości komercyjne, warto się zastanowić nad otoczeniem ekonomicznym, w którym te nieruchomości są budowane, a następnie użytkowane. We wcześniejszych podrozdziałach pracy opisywałem ogólne zależności, które obserwuje się w rynku nieruchomości oraz podmioty na nim występujące. Z punktu widzenia oceny ryzyka, zwrócić należy uwagę na specyficzny segment rynku nieruchomości, rynek nieruchomości komercyjnych. Nieruchomości komercyjne mają podobnie jak inne nieruchomości lokalny charakter, jednak wybitnie wrażliwe są na zmiany w skali mikro i makroekonomicznej. W tym segmencie rynku nieruchomości, zmiany gospodarcze są szybciej zauważane niż w innych segmentach. Ważnym czynnikiem pozwalający lepiej opisać rynek nieruchomości komercyjnych i procesy w nim zachodzące jest czas. Najczęściej wyróżnia się dwa okresy: czas krótki i długi (niekiedy dodawany jest czas średni). „Za czas krótki w ekonomi uznaje się okres, w którym nie mogą dokonać się zmiany w zasobie, ale jest on wystarczająco długi na to, by wystąpiły zmiany w stopniu jego wykorzystania. W długim okresie popyt i podaż stają zmiennymi strumieniami”[8].

Rynek nieruchomości komercyjny podobnie jak inne sektory jest wrażliwy na wahania cyklu koniunkturalnego. Zmiany w cyklu wpływają na zachowanie podmiotów na rynku nieruchomości komercyjnych, a z drugiej strony zachowanie podmiotów determinuje procesy gospodarcze. W momencie, gdy najemca nieruchomości komercyjnej ma kłopoty, które skutkują opóźnieniami w płatnościach czynszu, to oczywistym jest fakt, że sytuacja ta wpłynie na właściciela tej nieruchomości. Jeśli niewypłacalność najemcy staje się procesem nieodwracalnym, może to oznaczać upadłość najemcy, a wtedy właściciel nieruchomości komercyjnej będzie miał niewielkie szanse na odzyskanie należności. Jeśli nieruchomość wynajmowana jest przez kilku najemców i oni wszyscy będą odczuwać poważne problemy związane z prowadzeniem działalności i będą niewypłacalni, wtedy ta sytuacja może wydatnie wpłynąć na kondycję finansową właściciela nieruchomości. A więc słaba koniunktura rynkowa powodująca słabą kondycję podmiotów gospodarczych, co w konsekwencji ogranicza rynek najemców nieruchomości komercyjnych.

Analiza cyklu koniunkturalnego ma znaczenie nie tylko w trakcie poszukiwania najemcy powierzchni, lecz także w momencie projektowania inwestycji. Inwestor musi przewidzieć fazę cyklu koniunkturalnego, która będzie w gospodarce w trakcie oddawania nieruchomości do użytkowania. W przypadku nowoczesnej powierzchni komercyjnej, która cechuje się wyższymi stawkami czynszu, przewidywanie fazy cyklu ma wyjątkowo istotne znaczenie. Jeśli inwestor odda nieruchomość do użytkowania w trakcie fazy recesji gospodarczej (spadek popytu na powierzchnie) musi zaangażować dodatkowe środki finansowe w celu przetrwania niekorzystnego okresu. Zdarzają się także sytuacje, kiedy inwestor nie przewidział spowolnienia na rynku i zmuszony jest do sprzedaży wybudowanej nieruchomości komercyjnej poniżej lub po kosztach inwestycji. Aby móc uniknąć niekorzystne zjawiska gospodarcze, inwestor powinien na bieżąco śledzić tendencję na rynku lokalnym, a także powinien określić fazę cyklu koniunkturalnego.

Wyrazem fazy w jakiej znajduje się rynek nieruchomości komercyjnych jest poziom pustostanów. W fazie recesji, gdy zmniejszony jest popyt na tego typu powierzchnie, obserwuje się wzrost liczby pustostanów, a w efekcie zauważalne jest obniżenie wartości czynszów. Po czasie recesji, gdy pustostany są absorbowane przez rynek następuje faza rozkwitu (wzrost popytu, rosną czynsze). Taka sytuacja skłania do tworzenia nowych inwestycji, a więc zwiększa się podaż powierzchni komercyjnej. W momencie, gdy podaż zaczyna przewyższać popyt, rynek wchodzi w fazę recesji, gdyż inwestorzy nie uzyskują zakładanych zwrotów kapitału. Pełne cykle na rynku nieruchomości komercyjnych są kilkunastoletnie i nie są jednakowej długości.  

W gospodarce zauważalne są także inne interakcje rynku nieruchomości komercyjnych z otoczeniem. Realizacja tego typu inwestycji, a więc zaangażowany w jej budowę kapitał może pobudzić gospodarkę. Podczas realizacji inwestycji jak i w trakcie użytkowania gotowej nieruchomości powstają nowe miejsca pracy, a więc tego typu inwestycję mogą pozytywnie wpływać na otoczenie gospodarcze. 

Na inwestowanie w nieruchomości komercyjne wpływ ma także przychylna polityka lokalna. Nie bez znaczenia jest otwartość na zagranicznych turystów, którzy zwiększają zapotrzebowanie na powierzchnie hotelowe. Lokowanie środków w nieruchomości komercyjne może być też formą ochrony kapitału przed inflacją, ponieważ w dłuższej perspektywie wartość nieruchomości przekracza realny wzrost wartości kapitału lokowanego w inne instrumenty rynku kapitałowego

 



[1] I. Foryś, Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, Wyd. Poltext, Warszawa 2008, s. 13-21.

[2] R.C. Kyle, Property management, Dearborn RE, Chicago 2000, s. 26.

[3] Iwona Foryś, Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, Wyd. Poltext,  Warszawa 2008, s. 13-21.

[4] Tamże, s. 13-21.

[5] Tamże, s. 13-21.

[6] Tamże, s. 13-21.

[7] Tamże, s. 13-21.

[8] E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomości w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe PWN Warszawa 2006, s. 38-55.