• Wydanie nr 21/08/2019 z dnia 21 sierpnia 2019 roku, ISSN 2392-215X

Koszt zakupu mieszkania najwyższy od 17 miesięcy

Koszt zakupu mieszkania najwyższy od 17 miesięcy


Luty był kolejnym miesiącem wzrostu kosztu kredytu wywołanego wprowadzeniem podatku bankowego. Tym razem jednak nie tylko zdrożał kredyt, ale też więcej za mieszkania zażądali ich właściciele. Efekt? Koszt zakupu mieszkania jest najwyższy od 17 miesięcy - wynika z szacunków Lion’s Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl.

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w lutym br. osiągnęła poziom 82,1 pkt. Czym jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania. Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem wyraźnie wyższym niż przed miesiącem (2,6%).

Pobierz grafikę

Luty był więc już trzecim z rzędu miesiącem, w którym drożał zakup mieszkania na kredyt. Gros tego przyrostu wynika z faktu wprowadzenia podatku bankowego. Ten w prosty sposób doprowadził do wzrostu marż kredytów hipotecznych, a więc też oprocentowania kredytów. W efekcie dziś średnia marża kredytowa dla dobrze zarabiającego singla, który chciałaby się zadłużyć na 30 lat z jak najniższym wkładem własnym, wynosi około 2,1%, podczas gdy w grudniu 2015 roku szacowana była na około 1,7%.
 
Kredyt jest więc droższy, ale to nie jedyny problem, z jakim zetkną się potencjalni nabywcy w bankowych oddziałach. Banki są bowiem mniej skłonne do samego udzielania kredytów. Trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto miesięcznie mogła w lutym pożyczyć na mieszkanie około 380 tys. zł. To o 69 tys. zł mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Metodologia badania:
 
Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:
  1. Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
  2. Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
  3. Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).
Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:
  1. Kredyt udzielany na 30 lat,
  2. System rat równych,
  3. Wkład własny na poziomie 20%.
Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.
 
Ceny w górę
 

Luty przyniósł także inne negatywne informacje dla kupujących. Po raz pierwszy w historii badania prowadzonego przez Morizon.pl dane sugerują 2-proc. wzrost cen ofertowych używanych mieszkań. Najmocniej widać to na przykładzie Warszawy, Gdańska i Łodzi, gdzie zanotowano wzrosty median cen o 3-4% (m/m). Odczyty te muszą zostać potwierdzone w kolejnych miesiącach, aby wysnuwać na ich podstawie jakieś wnioski. Niemniej wymagania cenowe sprzedających nigdy wcześniej w historii badania nie wrosły tak dynamicznie i ma to negatywny dla kupujących wpływ na wzrost IKK w lutym br.
 
Kawalerka za 583 zł miesięcznie
 

Z jakimi więc ratami wiąże się zakup mieszkania na kredyt? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 972 zł (średnia dla badanych miast). Jest to wynik o 24 zł wyższy niż miesiąc temu, ale już o 46 zł wyższy niż w grudniu 2015 roku. Do obliczeń założono, że kredyt zaciągany jest na 30 lat. Póki co podwyżki marż i zanotowane w lutym wzrosty cen przekładają się więc na łączny wzrost kosztu zakupu mieszkania dwupokojowego o 17 tys. zł. W przypadku kawalerek miesięczną ratę można dziś oszacować na 583 zł miesięcznie, a trzypokojowych lokali na 1458 zł miesięcznie. Łączny koszt zakupu wzrósł więc względem wyniku z grudnia 2015 r. o niecałe 10 tys. zł w przypadku kawalerki i 25 tys. zł w przypadku mieszkania trzypokojowego.
 
W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2248 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1498 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki - 899 zł miesięcznie.

Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 410 - 440 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 680 - 740 zł, a trzech - około 1020 - 1110 zł.





AUTORZY ANALIZY:

Bartosz Turek | Lion's Bank

bartosz.turek@lionsbank.pl