Kredyt hipoteczny - forma finansowania nieruchomości

Instrumentami finansującymi daną nieruchomość są instrumenty takie jak[1]:

• Kredyt hipoteczny
• Pożyczka hipoteczna
• Kredyt budowlano hipoteczny
• Kredyt mieszkaniowy
• Odwrócony kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny jak sama nazwa wskazuje jest zabezpieczony hipoteką, w którym z reguły bank wymaga zabezpieczeń[2]:

• Hipoteki zwykłej wpisanej w księgę wieczystą na pierwszym miejscu z tytułu przyznanej kwoty kredytu
• Hipoteki kaucyjnej z tytułu odsetek umownych i innych kosztów udzielonego kredytu
• Cesji praw z polisy ubezpieczeniowej ustalonej na podstawie umowy sprzedaży lub oceny rzeczoznawcy
• Pełnomocnictwa udzielonego bankowi przez klienta do dysponowania środkami zgromadzonymi na koncie do wysokości zadłużenia

Kredyt hipoteczny jest kwalifikowany ze względu na formę zabezpieczenia a nie cel. Na krajowym rynku kredyty hipoteczne są udzielane zarówno przez banki specjalistyczne jak i dominujące w liczbie takich kredytów banki uniwersalne. Polska znacząco odbiega od światowych wzorców gdzie przeważają kredyty zaciągane w bankach hipotecznych. Przyczyną tych zachowań są restrykcyjne przepisy w Ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych, a także duża część nieruchomości nie ma założonych ksiąg wieczystych, ich  stan prawny nie jest jasny i a dochodzenie swoich praw przed sądami wieczysto-ksiegowymi cechuje przewlekłość.

Kredyt hipoteczny jest wykorzystany na zakup, remont lub rozbudowę nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka. Charakteryzują się długim okresem spłaty około 25 lat, wysokimi kwotami (ponad 100 000zł) i niskim oprocentowaniem (WIBOR +1%-2% marzy). Kredyty hipoteczne najczęściej oferowane są osobą młodym z powodu długiego okresu spłaty, natomiast osobom starszym banki ograniczają okres kredytowania do momentu przejścia na emeryturę[3].

Pożyczką hipoteczną nazywamy instrument pozwalający na wycofywanie własnego kopiału z nieruchomości[4]. Niektóre gospodarstwa domowe w sytuacji wysokich cen nieruchomości mieszkaniowych decydują się na zaspokojenie innych niż mieszkaniowe potrzeb z wykorzystaniem kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym. Pożyczki hipoteczne według uznania kredytobiorcy przeznaczane są na: zakup wyposzczenia domu, zakup samochodu, wycieczki zagraniczne, a nawet sfinansowanie działalności gospodarczej. Pożyczki hipoteczne w przeciwieństwie do kredytu hipotecznego, są udzielane na krótszy okres spłaty a mianowicie 5-7 lat, wyżej oprocentowane (WIBOR +4%-5% marży) i mają średnią niższą kwotę udzielonej pożyczki.

Do najbardziej popularnych produktów na polskim rynku zaliczamy kredyt mieszkaniowy oferowany przez banki uniwersalne. Kredyt ten występuje w dwóch formach:

• kredyt mieszkaniowy hipoteczny,
• kredyt budowlano-hipoteczny.

Kredytem mieszkaniowym hipotecznym możemy sfinansować inwestycje zakupu mieszkania z rynku wtórnego z założoną księgą wieczystą. W przypadku braku księgi wieczystej zabezpieczenie może być ustanowione na innej nieruchomości z założoną księgą wieczystą.

Kredyt budowlano-mieszkaniowy finansuje zakup nieruchomości na rynku pierwotnym. Jest on dominującym kredytem na polskim rynku i konieczny jest gdy kredytobiorca kupuje mieszkanie w trakcje budowy lub przed jego rozpoczęciem. Przykładem może być umowa deweloperska w której właściciel lub wieczysty użytkownik gruntu zobowiązuje się po wybudowaniu do przeniesienia odrębnej własności lokali na drugą stronę umowy, w celu założenia odrębnej księgi wieczystej i obciążenia go hipoteką. W kredycie budowlano-mieszkaniowym możemy wyróżnić dwie fazy:

• budowlaną
• hipoteczną.

W fazie budowlanej bank nie ma zabezpieczenia w postaci hipoteki i ustanawia ubezpieczenie spłaty kredytu. Faza budowlana trwa średnio od roku do 4 lat, do momentu założenia księgi wieczystej i ustanowienia hipoteki. Faza hipoteczna trwa do momentu całkowitego spłacenia kredytu i charakteryzuje się mniejszymi kosztami kredytu.

Pożyczka hipoteczna w pewnym stopniu jest objęta Ustawą o kredycie konsumenckim.[5] Kredyty i pożyczki hipoteczne dla klientów indywidualnych o wartości nie przekraczającej 80 000 zł[6] lub równowartości tej waluty wyrażonej w innej walucie są objęte tą ustawą. Kredytodawca jest zobowiązany informować swoich klientów o rocznej rzeczywistej stopie oprocentowania (RRSO). RRSO jest wyższa od stopy procentowej nominalnej gdyż uwzględnia dodatkowe opłaty, prowizje i terminy wypłat transz kredytu oraz ich spłaty, nie uwzględnianych w materiałach reklamowych. Klient ma prawo do odstąpienia od umowy kredytu w terminie 10 dni o d momentu podpisania, lub 10 dni od momentu otrzymania informacji odstąpienia od umowy kredytu, nie przekraczającej 3 miesięcy od momentu podpisania umowy kredytu[7].

Odwrócony kredyt hipoteczny jest to produkt oferowany głównie w USA, Wielkiej Brytanii i Australii( reverse mortgage)[8]. W Polsce według prognoz ekspertów pojawi się w przeciągu kilku lat[9]. Produkt oferowany jest osobom po 65 roku życia i polega on na sprzedaży nieruchomości bankowi, w zamian za rentę wypłacaną co miesiąc byłym właścicielom do momentu ich śmierci. Po śmierci bank sprzedaje nieruchomość, odzyskuje należne odsetki od kredytu, a resztę rozporządza w sposób wskazany przez byłego właściciela. Kredyt odwrócony pozwala uzyskać płynność finansową i zapotrzebowanie na aktywa w okresie emerytalnym gdzie wiadomo że przychody są niższe.