Wydanie nr 22/11/2017 z dnia 22 November 2017 roku, ISSN 2392-215X
www.przetargi-gctrader.pl

Metody zminimalizowania ryzyka inwestycyjnego w budownictwie

Metody oceny projektów inwestycyjnych

           

Dla podmiotu podejmującego próbę inwestowania w nieruchomości komercyjne, bardzo ważną kwestią jest kompleksowe podejście do analizy inwestycji. Takie całościowe i dogłębne podejście daje nadzieję, że inwestor zminimalizuje ryzyko porażki. Najczęściej stosowanymi metodami oceny ekonomicznej inwestycji są[1]

  • metoda wartości zaktualizowanej netto (Net Present Value – NPV),
  • metoda wskaźnika wartości zaktualizowanej (Net Present Value Ratio - NPVR),
  • metoda wewnętrznej stopy zwrotu (Internal Rate of Return - IRR).

 

W opinii W. Kietlińskiego, na etapie projektowania inwestycji, w przypadku, gdy znane są prognozy odnoszące się do większości lub wszystkich rodzajów kosztów, które poniesione zostaną przy inwestycji, do ekonomicznej oceny projektu powinno brać się pod uwagę przede wszystkim wartości NPV i IRR[2].  

„Wartość zaktualizowana netto jest otrzymywana przez zdyskontowanie, oddzielnie dla każdego roku, różnicy wpływów i wydatków w całym okresie istnienia inwestycji przy stałym poziomie stopy dyskontowej. Wspomniane różnice wpływów i wydatków są dyskontowane na moment rozpoczęcia inwestycji. Wydatki poniesione przed tym okresem przeliczane są na pierwszy rok realizacji inwestycji. Stopa dyskontowa (lub minimalna stopa efektywności) powinna być równa aktualnej stopie oprocentowania kredytów długoterminowych oferowanych na rynku. Wartość środków trwałych użytkowanych dłuższy czas np. budynków, musi być podana według wartości niezamortyzowanej na koniec okresu dyskontowego. Wartość ziemi przyjmujemy najczęściej w wartości bieżącej, wychodząc z założenia, że jej wartość, szczególnie w długich okresach, wzrasta w stopniu bliskim stopie dyskontowej. Podobnie, poziom kapitału obrotowego można przyjąć w bieżącej wysokości, zakładając, że nie ulegnie on zmianie w okresie użytkowania inwestycji”[3].

W analizie wartości bieżącej netto, wartość rozumiana jest jako zdyskontowane strumienie pieniężne płynące w całym cyklu życia projektu[4]. Analiza ta pozwala porównać nakłady początkowe, które poniesione zostały przy projekcie z dochodem bieżącym płynącym z projektu oraz z dochodem, który uzyskamy ze sprzedaży projektu w ostatnim roku prognozy. Jeżeli NPV=0 przyjmuje się, że inwestycja się zwraca, jeśli NPV>0 wtedy przyjąć można, że projekt inwestycyjny jest opłacalny. Przedstawiona analiza przydatna jest w śledzeniu bieżących dochodów z inwestycji i pozwala wycofać się z niej w momencie zwrotu zainwestowanego kapitału[5].  W analizie oprócz wartości bieżącej netto (NPV), powinno się także uwzględnić współczynnik zmienności wartości bieżącej netto C(NPV). „Wielkość ryzyka, która obciążona jest wartością NPV, określa współczynnik zmienności wartości bieżącej netto C(NPV). Współczynnik ten daje informacje o wielkości ryzyka przypadającego na jednostkę wartości oczekiwanej E(NPV), co umożliwia rozróżnienie wśród planowanych przedsięwzięć, tych narażonych na większe lub mniejsze ryzyko”[6].

Kolejną metodą oceny ekonomicznej inwestycji jest metoda wskaźnika wartości zaktualizowanej netto (wskaźnika efektywności ekonomicznej NPVR). Metoda ta jest głównie wykorzystywana do porównania projektów alternatywnych. Dzięki tej metodzie można określić czy strumień zdyskontowanych zysków netto przekracza strumień zdyskontowanych nakładów na inwestycję. Jeśli wartość wskaźnika NPVR jest mniejsza od jedności oznacza to, że inwestycja jest nieopłacalna (wartość bieżąca nakładów jest wyższa od zdyskontowanej wartości zysku). Autorzy zajmujący się tematyką ryzyka w budownictwie podają, że wadą tej metody jest trudność związana z wyborem odpowiedniej stopy dyskontowej. Za kolejną wadę tej metody uznać można to, że nie pokazuje ona należycie dokładnej stopy zwrotu kapitału[7].

Dla inwestora ważną metodą pozwalającą ocenić inwestycję z ekonomicznego punktu widzenia jest metoda wewnętrznej stopy zwrotu (IRR). „Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) jest stopą dyskontową, przy której wartość zaktualizowana wydatków pieniężnych równa się wartości zaktualizowanej wpływów pieniężnych. Inaczej mówiąc, jest to stopa, przy której wartość zaktualizowana zysków netto równa się wartości zaktualizowanej nakładów inwestycyjnych, a NPV jest równa zeru”[8]. Aby sprawdzić opłacalności inwestycji przy założonej stopie zwrotu z kapitału (r) konieczne jest obliczenie IRR. Uzyskane wyniki trzeba odnieść do założonej przez inwestora stopy zwrotu z kapitału. Jeżeli IRR jest większe od założonej stopy zwrotu z kapitału to inwestycję taką uznać można za opłacalną, jeżeli IRR równa się tej stopie to zwrot kapitału nastąpi na założonym przez inwestora poziomie, jeśli natomiast IRR będzie mniejsze od założonej stopy zwrotu z kapitału oznacza to, że inwestor będzie musiał podjąć ryzyko związane z mniejszym zwrotem kapitału. „Oczywiście dodatkowo inwestor może się posłużyć okresem zwrotu z inwestycji (T) lub porównać NPV z zaangażowanym kapitałem początkowym i oprzeć swoją decyzję na rentowności inwestycji (R). Możliwe jest również podejście statyczne do inwestycji, czyli wyznaczenie parametrów na podstawie przychodów i kosztów oraz wartości nieruchomości w kolejnych latach lub tylko efektu końcowego inwestycji z nakładami początkowymi. Takie podejście nie uwzględnia jednak dynamiki inwestycji, tempa uzyskiwanych wyników finansowych”[9]. Przy wyliczaniu IRR dokonuje się kolejnych obliczeń kilkunastu różnych poziomów stopy dyskontowej, do momentu, aż znajdzie się taki poziom, dla którego NPV jest równa zeru. Tak obliczony IRR pokazuje dokładnie stopę rentowności inwestycji. „Obliczanie IRR zaczyna się od przygotowania tabeli przepływów pieniężnych. Następnie przyjmuje się jakiś poziom stopy dyskontowej i oblicza się wartość zaktualizowaną NPV. Jeżeli otrzymana NPV jest dodatnia (NPV+), następną rundę obliczeń przeprowadza się dla wyższego poziomu stopy dyskontowej. Jeżeli dla wyższej stopy dyskontowej NPV jest ujemna (NPV-), to IRR musi znajdować się pomiędzy tymi dwoma poziomami stopy dyskontowej”[10]. Prawidłowo obliczony IRR daje inwestorowi informację jaka jest rzeczywista stopa zysku całego nakładu inwestycyjnego. Inwestor może wykorzystać IRR przy ustalaniu warunków kredytu zaciąganego pod budowę inwestycji, ponieważ metoda IRR jest pomocna przy określaniu maksymalnej stopy oprocentowania kredytu, która byłaby akceptowalna przez inwestora.

Inwestor, który ma zamiar zaangażować środki finansowe w nieruchomości komercyjne z reguły rozważa różne możliwości. Inwestor może chcieć np. wybudować nową nieruchomość komercyjną lub zakupić już istniejącą. Inwestor, który jest w posiadaniu nieruchomości komercyjnej może zastanawiać się nad sprzedażą nieruchomości i reinwestowaniem środków lub pozostawieniem nieruchomości w portfelu, by sprzedać ją w korzystniejszych warunkach ekonomicznych. Ten prosty przykład uwidacznia, że inwestor ma możliwość podjęcia różnych decyzji. Oczywiście inwestor może działać intuicyjnie, może liczyć na szczęśliwy zbieg okoliczności, ale najczęściej decyzje inwestycyjne podejmowane są na podstawie:

  • „metody analizy zdyskontowanych różnic przepływów pieniężnych obu projektów w kolejnych latach,
  • metody IRR dla różnic przepływów pieniężnych obu projektów i porównania z założoną stopą zwrotu (jednakową dla obu projektów)”[11].

 

Inwestor może także używać uproszczonych metod oceny projektów inwestycyjnych. Do metod tych należą[12]:

  • metoda okresu zwrotu nakładów inwestycyjnych (Payout Time),
  • metoda stopy zwrotu (Rate of Return of a Capital).

 

W pierwszej z wymienionych powyżej metod okres zwrotu nakładów inwestycyjnych jest rozumiany jako czas, który jest niezbędny do odzyskania poniesionych przez inwestora nakładów. W praktyce istnieją dwa sposoby, które pozwalają obliczyć okres zwrotu inwestycji. Pierwszy sposób polega na tym, że do okresu zwrotu wliczany jest również okres budowy obiektu. Natomiast drugi sposób bazuje na tym, że od całego nakładu inwestycyjnego odejmuje się wartość ziemi oraz kapitału obrotowego. W tym sposobie zakłada się, że ziemia i kapitał obrotowy mogą być całkowicie odzyskane przy końcu funkcjonowania projektu. Metoda okresu zwrotu nakładów inwestycyjnych cechuje się dużą prostotą, stąd może być wykorzystana nawet przez początkującego inwestora. Używając tej metody inwestor akceptuje projekt jeśli okres zwrotu będzie krótszy lub równy okresowi, który uznany jest za dopuszczalny.

Metoda stopy zwrotu, nazywana także metodą stopy zysku, oparta jest na rachunkach operacyjnych. Stopa zwrotu „jest stosunkiem wielkości zysku w przeciętnym roku eksploatacji przy pełnym wykorzystaniu mocy inwestycyjnych do początkowego nakładu inwestycyjnego (środki trwałe, nakłady kapitałowe fazy przedprodukcyjnej i kapitału obrotowego netto). Wskaźnik ten można wyliczyć w stosunku do całego nakładu inwestycyjnego lub tylko do kapitału zakładowego, w zależności od tego, czy chce się oszacować rzeczywistą rentowność całego nakładu inwestycyjnego, czy też tylko zainwestowanego kapitału zakładowego, po opłaceniu podatku od zysku i odsetek od kredytu”[13]. Metoda ta ma jednak istotną wadę, gdyż niezmiernie trudno jest wybrać rok, który ma być traktowany jako reprezentatywny i będzie podstawą do obliczenia stopy zwrotu. Zbyt dużo czynników wpływa na stopę zwrotu w trakcie eksploatacji projektu.



[1] W. Kietliński, Proces Inwestycyjny w budownictwie, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa, 2007, s. 67-77.

[2] W. Kietliński, Szacowanie ryzyka w procesie inwestycyjnym, Nieruchomości C.H. Beck Nr 9/2009 s. 39.

[3] W. Kietliński, Proces Inwestycyjny w budownictwie, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa, 2007 s. 67-77

[4] A. Minasowicz, Analiza ryzyka w projektowaniu przedsięwzięcia budowlanego, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskie, Warszawa, 2008 s. 14-17.

[5] I. Foryś, Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, Wyd. Poltext, Warszawa, 2008 s. 26-30

[6] A. Minasowicz, Analiza ryzyka w projektowaniu przedsięwzięcia budowlanego, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskie, Warszawa, 2008 s. 6.

[7] W. Kietliński, Proces Inwestycyjny w budownictwie, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa, 2007 s. 67-77

[8] Tamże, s. 71.

[9] I. Foryś, Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, Wyd. Poltext, Warszawa, 2008 s. 26-30.

[10] W. Kietliński, Proces Inwestycyjny w budownictwie, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa, 2007 s. 67-77

[11] I. Foryś, Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, Wyd. Poltext, Warszawa, 2008 s. 26-30.

[12] W. Kietliński, Proces Inwestycyjny w budownictwie, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa, 2007 s. 67-77

 

[13] Tamże, s. 76.