• Wydanie nr 09/08/2022 z dnia 09 sierpnia 2022 roku, ISSN 2392-215X

Ekonomiczne podejście do ryzyka inwestycyjnego w budownictwie. Geneza Ryzyka

W procesie budowlanym w sektorze nieruchomości komercyjny kluczowym elementem, który wpływa na sukces jest analiza ryzyka. Daje ona nadzieje, że zaplanowany proces przebiegnie według oczekiwań inwestora. Przy próbie definicji ryzyka wielu autorów powołuje się na źródłosłów tego terminu. „Ryzyko jest niełatwym do zrozumienia pojęciem i wiele kontrowersji łączy się zarówno z próbami jego określenia, jak i pomiaru. Jest to bowiem pojęcie wieloznaczne i jak twierdzą niektórzy – niemożliwe jest skonstruowanie jednoznacznej, uniwersalnej definicji”[1]. Sięgając do źródłosłowu, w języku wczesnowłoskim riscare znaczyło tyle co „ośmielić się”, „stawić czoło”, „odważyć się”. W języku greckim słowo rhize, używane było by opisać jakiś śmiały czyn, natomiast w języku łacińskim słowo riscum oznaczało „prawdopodobieństwo wystąpienia zdarzenia pozytywnego lub negatywnego, sukcesu lub porażki. Tak więc termin ryzyko w swoich korzeniach dotyczy podjęcia trudnej decyzji o działaniach, w których można coś zyskać albo stracić”[2].

Istotną kwestią w definicji ryzyka jest jego odróżnienie od niepewności. „A.H. Willet pierwszy dostrzegł tę różnice, stwierdzając, że ryzyko jest zjawiskiem obiektywnym skorelowanym z subiektywną niepewnością wystąpienia niepożądanego zdarzenia”[3]. Ważną teorię ogłosił F.H. Knight, który stwierdził, że ryzyko to niepewność mierzalna, a niepewność w typowym rozumieniu nazwana została niepewnością niemierzalną. „Później J. Pfeiffer określił relacje między ryzykiem a niepewnością, stwierdzając, że ryzyko jest kombinacją hazardu i jest mierzone prawdopodobieństwem; niepewność jest mierzona przez poziom wiary. Ryzyko jest stanem świata; niepewność stanem umysłu”[4]. W literaturze przedmiotu spotyka się różne próby definicji ryzyka w ujęciu ekonomicznym.

 

 

 

S. Nahotko pokusił się o sklasyfikowanie występujący w literaturze definicji ryzyka. Sklasyfikował ryzyko jako[5]:

 

  1. Funkcję - ryzyko jest funkcją dwóch zmiennych: prawdopodobieństwa niepowodzenia i wielkości straty. Są autorzy, którzy twierdzą, że ryzyko jest funkcją ilości i jakości dostępnych informacji o procesach gospodarczych i społeczno-politycznych itp.,
  2. Prawdopodobieństwo - część autorów utożsamia ryzyko z prawdopodobieństwem. Według nich ryzyko to „prawdopodobieństwo zdarzenia ocenianego negatywne; ryzyko jest to stopień prawdopodobieństwa zajścia zdarzeń niezależnych od podmiotu działającego, których nie można w pełni przewidzieć i którym nie można w pełni zapobiec, ale które – przez zmniejszenie wyników użytecznych i/lub przez zwiększenie kosztów – odebrałoby działaniu zupełnie lub częściowo cechę skuteczności, korzystności i ekonomiczności. Zazwyczaj ryzyko określa się jako prawdopodobieństwo straty i ta definicja kojarzy się negatywnie”[6].

 

Występowanie ryzyka rozumianego jedynie  jako prawdopodobieństwa wystąpienia straty nie pozwalałoby podmiotom inwestować na rynku nieruchomości komercyjnych. Trudno wyobrazić sobie sytuację, w której inwestor myślący o wybudowaniu nieruchomości nastawiałby się jedynie na straty. Zatem ryzyko powinno dawać możliwość osiągnięcia zysku. W praktyce inwestycyjnej spotyka się dwie formy ryzyka; ryzyko jednokierunkowe utożsamiane ze stratą oraz ryzyko różnokierunkowe utożsamiane ze stratą lub zyskiem. A więc podejmowanie ryzyka może przybrać formę konieczności lub swobodnego wyboru. „Konieczność w podejmowaniu ryzyka jest często związana z jego jednokierunkową odmianą i wówczas przedmiotem zainteresowania powinno być możliwe największe zredukowanie potencjalnych strat. Popularnym środkiem postępowania z ryzykiem ujemnym jest ubezpieczenie”[7].  T. Jajuga i K. Jajuga prezentują dwa możliwe podejścia do ryzyka. Pierwsze podejście podkreśla negatywne skutki ryzyka, a więc jako możliwość wystąpienia szkody lub straty. Natomiast drugie podejście określa ryzyko jako czynnik mogący doprowadzić do efektu niezgodnego z oczekiwanym, a więc ryzyko w tym kontekście rozumiane jest jako zagrożenie lub jako szansa[8]. „Skoro podejmowanie ryzyka stwarza możliwość zysków, zatem jest koniecznym warunkiem postępu gospodarczego i jawi się jako główny wyznacznik. Dążeniem każdego, kto podejmuje ryzyko, jest zapewnienie sobie możliwości opisu potencjalnych następstw podjętych decyzji. Następstwa, o których mowa, mogą być różne i przybierają charakter zdarzeń o określonej mierze”[9]. Stąd bardzo istotna sprawą jest nadanie elementom ryzyka miary matematycznej, gdyż „zmierzenie możliwości skutków powinno być oczywiście dążeniem i głównym celem działań w kontaktach z ryzykiem, bowiem informacje liczbowe dają zwykle najbardziej istotne podstawy podejmowania lub unikania konkretnych działań”[10]. Pomiar ryzyka powinien odnosić się do[11]:

 

  • Określenia przedmiotu pomiaru,
  • Przyjęcia możliwych do zastosowania miar ryzyka,
  • Przyjęcie standardów pomiaru i pomiar właściwy.

 

Określenie przedmiotu pomiaru ryzyka polega na wyodrębnieniu czynników, które determinują potencjalne ryzyko. Pomiar tych czynników powinien dać inwestorowi wskazówki, które pomocne będą przy podejmowaniu decyzji. Natomiast miary ryzyka to procedury, które pozwolą określić elementy ryzyka przy pomocy liczb. W literaturze spotyka się opinie, które miarami ryzyka określają prawdopodobieństwo oraz wagowe znaczenie czynników ryzyka[12]. Prawdopodobieństwo pozwala na określenie możliwości lub braku możliwości wystąpienia ryzyka. „Waga z kolei nadaje elementom ryzyka wymiar ekonomiczny. Łącznie potraktowane miary prawdopodobieństwa i wagi nadają końcowy obraz znaczenia konkretnego elementu ryzyka dla decydenta i pozwalają na selekcję ryzyka. Zadaniem selekcji ryzyka jest uszeregowanie opisowych elementów ryzyka, tak aby elementy nieistotne można było wyłączyć z przedmiotu rozważań”[13].

 

Powyższe podejście do analizy ryzyka jest bardzo ogólne. W literaturze spotyka się  bardziej szczegółowe ujęcie analizy ryzyka. Najistotniejszym elementem w analizie ryzyka jest zebranie informacji, które posłużą do pomiaru wielkości oraz prawdopodobieństwa ujawnienia się zdarzeń, które w konsekwencji doprowadzić mogą do wystąpienia szkody. Do określenia tego prawdopodobieństwa niezbędna jest znajomość[14]:

 

  • Częstości wystąpienia zdarzenia losowego, które może spowodować pojawienie się szkody,
  • Ilości i wielkości szkód, które wystąpiły w wyniku takiego zdarzenia,
  • Maksymalnej możliwej szkody.

 

Natomiast pomiar ryzyka musi obejmować wielkość ryzyka (wysokość prawdopodobnej i/lub maksymalnej straty) oraz prawdopodobieństwo realizacji wystąpienia danego ryzyka.

 



[1] S. Nahotko, Ryzyko ekonomiczne w działalności gospodarczej, Oficyna Wydawnicza Ośrodka Postępu Organizacyjnego, Bydgoszcz, 2001, s 10.

[2] A. Minasowicz, Analiza ryzyka w projektowaniu przedsięwzięcia budowlanego, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskie, Warszawa, 2008, s 9.

[3] Tamże, s. 10.

[4] Tamże, s. 10.

[5] Tamże, s. 11.

[6] Tamże, s. 11.

[7] Tamże, s. 11.

[8] T. Jajuga, K. Jajuga, Inwestycje. Instrumenty finansowe, ryzyko finansowe, inżynieria finansowa, PWN, 2000, s.

[9] A. Minasowicz, Analiza ryzyka w projektowaniu przedsięwzięcia budowlanego, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskie, Warszawa, 2008, s 11.

[10] Tamże, s. 11.

[11] Tamże, s. 11.

[12] E. Ostrowska, Ryzyko projektów inwestycyjnych, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2002, s.

[13] A. Minasowicz, Analiza ryzyka w projektowaniu przedsięwzięcia budowlanego, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskie, Warszawa, 2008, s 12.

[14] Tamże, s. 12.