Wydanie nr 05/11/2024 z dnia 05 listopada 2024 roku, ISSN 2392-215X
Zakup działek rolnych w Polsce regulowany jest przez specjalne przepisy mające na celu ochronę gruntów rolnych przed spekulacją oraz wspieranie gospodarstw rodzinnych. Kluczową rolę odgrywają przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które wprowadziły szereg ograniczeń dla osób niebędących rolnikami. W związku z tym, zakup działek rolnych wiąże się z koniecznością spełnienia określonych warunków, a proces ten może być bardziej złożony niż zakup działek budowlanych.
1. Definicja rolnika indywidualnego: Zgodnie z polskim prawem, działki rolne pow. 1 ha mogą być nabywane w zasadzie tylko przez rolników indywidualnych. Aby zostać uznanym za rolnika indywidualnego, trzeba spełniać kilka kryteriów:
• Osoba musi posiadać kwalifikacje rolnicze (np. wykształcenie rolnicze lub praktykę w prowadzeniu gospodarstwa).
• Powinna prowadzić gospodarstwo rolne o powierzchni nieprzekraczającej 300 ha przez co najmniej 5 lat (może być jego właścicielem, dzierżawcą lub użytkownikiem wieczystym)
• Musi zamieszkiwać na terenie gminy, w której znajduje się jedna z nieruchomości wchodząca w skład gospodarstwa, przez co najmniej 5 lat.
Te wymogi są kluczowe dla osób chcących nabyć działki rolne o powierzchni większej niż 1 hektar. Jednak w niektórych przypadkach możliwe jest nabycie ziemi przez osoby niebędące rolnikami, np. po uzyskaniu zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
2. Ograniczenia powierzchniowe: W Polsce obowiązują również ograniczenia dotyczące powierzchni gruntów, jakie mogą być nabywane bez zgody KOWR. Generalnie osoby niebędące rolnikami mogą kupować działki rolne o powierzchni do 1 ha bez dodatkowych formalności. W przypadku większych działek, wymagana jest zgoda KOWR, a sprzedaż takich gruntów jest możliwa tylko w określonych przypadkach.
Zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej (tj. zgody, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy) nie wymaga zakup:
3. Zgoda KOWR: Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma prawo pierwokupu gruntów rolnych, które są sprzedawane osobom niebędącym rolnikami. Oznacza to, że jeżeli ktoś chce sprzedać ziemię osobie niebędącej rolnikiem, KOWR ma prawo nabycia tej działki na tych samych warunkach. Jeśli KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, transakcja może dojść do skutku. Zgoda KOWR na zakup gruntów rolnych może być wydana, gdy nabywca udowodni, że zamierza prowadzić działalność rolniczą. Prawo pierwokupu nie przysługuje m.in. kiedy nabywca jest osobą bliską dla sprzedającego, a także, kiedy nabywca kupuje działkę w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego nieprzekraczającego 300 ha, a nabywana nieruchomość położona jest w gminie zamieszkania nabywcy lub gminie z nią graniczącej.
4. Przekształcenie działki rolnej na budowlaną: Wielu inwestorów decyduje się na zakup działek rolnych z myślą o ich przyszłym przekształceniu na działki budowlane. Przekształcenie działki rolnej na budowlaną wiąże się jednak z szeregiem formalności. Przede wszystkim należy uzyskać zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy, co może być procesem czasochłonnym. Istnieją także ograniczenia dotyczące przekształcania gruntów rolnych o wysokiej klasie bonitacyjnej (I-III), które są chronione przed zabudową.
5. Wyjątki od przepisów Prawo przewiduje kilka wyjątków od wymogu zgody KOWR. Oto najważniejsze z nich: • Działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha mogą być nabywane bez zgody KOWR przez osoby niebędące rolnikami.
• Sprzedaż działek rolnych w rodzinie (np. między rodzeństwem) nie wymaga zgody KOWR.
• KOWR może wyrazić zgodę na zakup ziemi przez osobę niebędącą rolnikiem, jeśli uzna, że nabywca spełni warunki prowadzenia działalności rolniczej.
6. Korzyści z inwestowania w działki rolne: Zakup działek rolnych może okazać się atrakcyjną inwestycją, zwłaszcza jeśli istnieje potencjał ich przekształcenia w przyszłości na grunty budowlane. Ceny gruntów rolnych są zazwyczaj niższe niż działek budowlanych, a przekształcenie działki może znacząco podnieść jej wartość. Ponadto działki rolne są objęte niższymi podatkami gruntowymi, co może być korzyścią dla inwestorów.
Zakup działek rolnych w Polsce podlega ścisłym regulacjom, mającym na celu ochronę gruntów rolnych i wspieranie rodzinnych gospodarstw rolnych. Inwestorzy muszą liczyć się z ograniczeniami dotyczącymi powierzchni działek oraz koniecznością uzyskania zgody KOWR na zakup gruntów przez osoby niebędące rolnikami. Mimo tych ograniczeń, działki rolne mogą być opłacalną inwestycją, zwłaszcza jeśli istnieje możliwość ich przekształcenia na grunty budowlane. Przed zakupem warto dokładnie przeanalizować plany zagospodarowania przestrzennego i potencjał inwestycyjny danej działki.