Podział nieruchomości ze względu na rodzaj nierozerwalnie związany jest z podstawowymi pojęciami prawa rzeczowego. Dla łatwiejszego zrozumienia podziału nieruchomości wskazane jest wytłumaczenie definicji rzeczy. W rozumieniu Kodeksu Cywilnego (art. 45 § 1 KC) rzeczą jest wyłącznie przedmiot materialny. Prawodawca z definicji rzeczy wyklucza elementy niematerialne do których można zaliczyć m.in. dzieła związane z prawem autorskim, czy też elektryczność lub gaz. „Rzeczą może być wyłącznie ten przedmiot, który istnieje samoistnie w rzeczywistości”[1]. Aby w pełni zrozumieć i wytłumaczyć definicję rzeczy trzeba także wyjaśnić pojęcia, które są nierozerwalnie związane z rzeczą, czyli pojęcie części składowej rzeczy oraz pojęcie przynależności rzeczy (pojęcia pożytków rzeczy).

Kodeks Cywilny (art. 47 § 2 KC) definiuje części składowe rzeczy jako elementy, które nie mogą być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości rzeczy, bądź bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. W artykule 47 § 3 Kodeksu Cywilnego czytamy jednak, że przedmioty połączone z rzeczą jedynie dla przemijającego pożytku nie stanowią jej części składowych. Natomiast przynależność rzeczy definiowana jest (art. 51 § 1 i 2 KC) jako rzecz ruchoma potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem, jeśli pozostaje z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Zaznaczyć trzeba, że prawodawca wyraźnie określił, iż przynależnością nie może być rzecz, która nie należy do właściciela rzeczy głównej.

W Kodeksie Cywilnym rzeczy podzielone są na nieruchomości oraz na rzeczy ruchome. Zwrócić uwagę należy na fakt, że prawodawca zdefiniował jedynie pojęcie nieruchomości, więc do rzeczy ruchomych zalicza się wszystkie rzeczy, które nie są nieruchomością.

W Kodeksie Cywilnym w artykule 46 § 1 nieruchomość definiowana jest jako część powierzchni ziemskiej, która stanowi odrębny przedmiot własności. Tak wyodrębniona części powierzchni ziemskiej nazywana jest gruntem. Do nieruchomości zaliczane są również budynki trwale z gruntem związane lub część takich budynków, jeśli na mocy przepisów stanowią odrębny od gruntów przedmiot własności.

Z wyżej przedstawionych informacji można wysnuć tezę, iż podstawowym rodzajem nieruchomości jest nieruchomość gruntowa, która to definiowana jest jako powierzchnia ziemi stanowiąca odrębną własność. Nieruchomość gruntowa musi być wydzielona spośród innych nieruchomości gruntowych. Wydzielenie następuje przez dokładne określenie jej granic. Poprzez to określenie granic powstaje działka, która będzie stanowiła odrębną nieruchomość, gdy ustanowiony zostanie dla niej odrębny przedmiot własności. W praktyce dla takiej działki musi zostać założona księga wieczysta, gdyż dopiero jej założenie stwierdza istnienie odrębnego prawa własności (ustawa z 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Prawo własności nieruchomość gruntowej dotyczy także własności rozpościerającego się nad powierzchnią gruntu słupa powietrza oraz stożka gruntu zwężającego się w stronę środka ziemi. Prawodawca nie określa jak wysoko i jak głęboko sięga prawo własności. Jednak i od tego przepisu są wyjątki, gdyż prawo własności nie obejmuje kruszyw, minerałów, skarbów oraz wód płynących znajdujących się w obrębie gruntu. Te elementy związane z nieruchomością gruntową należą do Skarbu Państwa. Prawo własności nieruchomości gruntowej obejmuje także[2]:

• Budynki i inne urządzenia trwale z gruntami związane – od chwili tego związania,
• Drzewa i inne rośliny – od chwili zasadzenia lub zasiania,
• Prawa związane z nieruchomością.

 

Wynika z tego, że podstawowe prawo własności nieruchomości gruntowej dotyczy całość gruntu wraz ze wszystkimi naniesieniami i nasadzeniami, tymi naturalnymi jak i tymi, które dokonane zostały przez człowieka (przy uwzględnieniu wyjątków zaprezentowanych powyżej).

Nie jest jednak żelazną regułą to, że „wszystko” co znajduje się na gruncie lub pod nim automatycznie rozpatrywane jest jako jedna całość. Istnieją wyjątki, które pozwalają na ustanowienie odrębnego prawa własności dla budynków oraz urządzeń umiejscowionych na powierzchni gruntu, pod nim lub nad nim. W artykule 46 § 1 Kodeksu Cywilnego zapisano, że budynek może stanowić odrębną własność w stosunku do nieruchomości gruntowej na której stoi, pod warunkiem, że został prawnie wyodrębniony. W praktyce wyodrębnienie to powstaje w momencie założenia dla budynku odrębnej księgi wieczystej. Wyodrębnienie prawa własności dla budynku w odniesieniu do nieruchomości gruntowej następuje tylko w konkretnych sytuacjach, w których zastosowanie ma przepis zezwalający na niestosowanie zasady superficies solo cedit (co jest trwale związane z gruntem należy do właściciela gruntu). Wyodrębnienie nieruchomości budynkowej może nastąpić tylko w sytuacji[3]:

1. Ustanowienia na nieruchomości gruntowej prawa wieczystego użytkowania,
2. Prawa użytkowania na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej,
3. W przypadku sądowego podziału współwłasności zabudowanej nieruchomości gruntowej.

 

W związku z możliwością wyodrębnienia oddzielnej własności dla budynku możemy mówić o drugim rodzaju nieruchomości nazywanej nieruchomością budynkową.

Trzecim rodzajem nieruchomości jest nieruchomość lokalowa, która może zostać wydzielona z nieruchomości budynkowej w ściśle przez prawo określonych przypadkach. Przyjmuje się, że lokal to izba lub zespół izb połączonych w funkcjonalną całość. Wyróżniane są dwa rodzaje lokali: lokal mieszkalny i lokal inny. Lokal mieszkalny definiowany jest jako izba (lub zespół izb), która wydzielona jest trwałymi ścianami w obrębie budynku i przeznaczona na stały pobyt ludzi. Lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służyć ma zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych ludzi[4]. Natomiast w rozumieniu art. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lokalem mieszkalnym, może być również wolnostojący dom jednorodzinny oraz samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego. Czynnikiem pozwalającym zaliczyć nieruchomość jako lokal mieszkalny jest założenie, iż nieruchomość ta jest przeznaczona przede wszystkim do celów mieszkaniowych.

Lokal inny jest definiowany jako izba (lub zespół izb) znajdująca się w budynku, która służy do zaspokajania potrzeb innych niż potrzeby mieszkaniowe. Do tych potrzeb możemy zaliczyć potrzeby gospodarcze, czyli prowadzenie warsztatu, biura, sklepu, punktu handlowo-usługowego itp. W zawiązku z tym lokal inny jest lokalem, który z założenia jest przeznaczony do czasowego pobytu ludzi. Przyjmuje się, że celem korzystania z lokalu innego jest każdy cel poza wolą zamieszkania w lokalu na stałe. Stąd też w literaturze przedmiotu lokal inny niż lokal mieszkalny nazywany jest często lokalem użytkowym. Sąd Najwyższy stwierdził, że w momencie, gdy w lokalu mieszkalnym jedna z izb (lub inna jego część) przeznaczona zostanie do celów innych niż mieszkaniowe to lokal w pojęciu całościowym nie traci mieszkalnego przeznaczenia[5].

      Wyodrębnienie lokalu z nieruchomości budynkowej następuje poprzez założenie dla niego oddzielnej księgi wieczystej i dokonanie w niej wpisu. Dodatkowo dla lokalu mieszkalnego na wniosek właściciela budynku starosta wydaje zaświadczenie, które informuje o tym, iż lokal może stanowić samodzielne miejsce całorocznego przebywania osób fizycznych. Podstawowy podział nieruchomości zaproponowany przez prawodawcę wyróżnia więc[6]:

1. Nieruchomości gruntowe,
2. Nieruchomości budynkowe,
3. Nieruchomości lokalowe.

 

Zaznaczyć trzeba, że wyżej wymieniony podział odnosi się jedynie do rodzaju rzeczy, nie biorąc pod uwagę przeznaczenia tych rzeczy. Oczywiście prawodawca dopuszcza kolejne kategoryzacje nieruchomości. Prawodawca dodatkowo wprowadził kategorie w postaci nieruchomości rolnej. Nieruchomość ta opisywana jest jako nieruchomość wyodrębniona do prowadzenia produkcji rolniczej. Zdaniem W. Kietlińskiego[7] tworzenie kolejnych podziałów rzeczy (także nieruchomości) nie powinno służyć jedynie dla celów opisowych. Podstawą do tworzenia nowych podziałów musi być istotna cecha tych rzeczy.

 

Znane są także inne podziały nieruchomości biorące pod uwagę ich przeznaczenie. Nieruchomości można podzielić ze względu na trzy kryteria podziału. Należą do nich[8]:

1. Kryterium funkcji użytkowej,
2. Kryterium własnościowe (podmiotowe),
3. Kryterium przestrzenne.

 

Dla potrzeb tego podziału, nieruchomość definiowana jest jako „część powierzchni ziemskiej, budynku lub budowli. Nieruchomość stanowi więc przedmiot materialny, będący towarem natury lub celowych działań ludzkich. Jak sama nazwa wskazuje jej cechą charakterystyczną jest stałość, rozumiana jako niemożność zmiany jej umiejscowienia bez naruszenia jej struktury”[9].

Klasyfikacja nieruchomości według kryterium funkcji użytkowej nieruchomości przedstawiona została w tabeli nr 1.

 

Tab. 1 Klasyfikacja nieruchomości – kryterium funkcji użytkowej

 

Budynki mieszkalne	Budynki zamieszkania zbiorowego	Budynki użyteczności publicznej	Budynki przemysłowe	Nieruchomości ziemskie	Nieruchomości specjalne
Jednorodzinne	Hotele miejskie	Szpitale	Produkcyjne	Użytki rolne	Nieruchomości wojskowe
	Pensjonaty	Obiekty szkolne			Obiekty sportowe
	Domy wczasowe	Szkoły wyższe			Parki narodowe
Wielorodzinne	Domy wypoczynkowe	Budynki biurowe	Pomocnicze	Grunty leśne	Obiekty inżynierii lądowej i wodnej
	Schroniska	Duże domy towarowe			Tereny przemysłowe
	Internaty	Obiekty sakralne	Usługowe	Grunty zurbanizowane	Wysypiska śmieci
	Domy studenckie	Budynki kultury

Źródło: E. Stachura, T. Malec, Nieruchomości – proces inwestycyjny, Wyd. Wyższa Szkoła Bankowości i Finansów w Bielsko-Białej 2005, s 14-26.

 

Według powyższego podziału budynek mieszkalny definiowany jest jako obiekt, którego podstawową funkcją jest zamieszkiwanie. Z definicji tej wynika, że znaczną część budynku mieszkalnego stanowią pomieszczenia spełniające rolę           mieszkaniową. Budynek mieszkalny wielorodzinny odróżnia od jednorodzinnego liczba znajdujących się w nich mieszkań, a więc pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, które posiadają odrębne wejście i są wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi.

Budynki zamieszkania zbiorowego to budynki, które mają umożliwić okresowy pobyt (funkcja mieszkalna) ludzi poza stałym miejscem zamieszkania. Obiekty te zapewniają bazę noclegową, dają możliwość wypoczynku, spożycia posiłków oraz rozrywkę. Obiekty te mają wysoki poziom specjalizacji funkcjonalnej.

Budynki użyteczności publicznej to budynki przeznaczone dla administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, opieki zdrowotnej, opieki społecznej i socjalnej, obsługi bankowej, handlu itp.

Budynki przemysłowe są to obiekty wchodzące w skład danego zakładu produkcyjnego i są elementem jego struktury funkcjonalnej.

Kolejnym rodzajem nieruchomości są nieruchomości ziemskie, które zostały podzielone na[10]: \

1. Użytki rolne:

a)      grunty orne (grunty zasiane lub zasadzone ziemiopłodami rolniczymi lub ogrodniczymi oraz ugory)

b)      sady (grunty zasadzone drzewami lub krzewami owocowymi)

c)      łąki i pastwiska (grunty pokryte wieloletnią roślinnością)

1. Grunty leśne:

a)      lasy

b)      grunty wykorzystywane w gospodarce leśnej

c)      grunty o małym stopniu zadrzewienia

1. Grunty zurbanizowane

a)      tereny mieszkaniowe

b)      tereny przemysłowe

c)      tereny rekreacyjno-wypoczynkowe

d)     tereny kopalne

e)      tereny komunikacyjne

 

Dla inwestora najważniejszymi cechami nieruchomości ziemskich są[11]:

• położenie geograficzne analizowanej nieruchomości,
• jej usytuowanie względem węzła komunikacyjnego,
• granice,
• kwalifikacja i uzbrojenie w sieci infrastruktury technicznej,
• przeznaczenie, które uwzględnione jest w planach zagospodarowania przestrzennego.

 

Ostatnim rodzajem nieruchomości, biorąc pod uwagę podział nieruchomości ze względu na kryterium funkcji użytkowej są nieruchomości specjalne. Do tego rodzaju nieruchomości należą m.in. lotniska i porty wojskowe, boiska, budowle sportowe, parki narodowe. Charakterystyczną cechą tych nieruchomości jest ich funkcja, która w większości przypadków pełni rolę nadrzędną w stosunku do innych rodzajów nieruchomości.

Kolejnym kryterium podziału nieruchomości jakie zostało przyję jest kryterium własnościowe, inaczej podmiotowe. Kryterium podmiotowe rozumiane jest jako prawo korzystania z określonego dobra pozwalające na dysponowanie nim. Klasyfikacja nieruchomości według kryterium podmiotowego przedstawiona została w tabeli nr 2.

 

Tab. 2 Klasyfikacja nieruchomości – kryterium własnościowe

 

Nieruchomości publiczne	Nieruchomości spółdzielcze	Nieruchomości przedsiębiorstw	Nieruchomości prywatne	Nieruchomości TBS-ów	Inne nieruchomości
Zasób gmin	Lokale mieszkaniowe	Nieruchomości służące działalności produkcyjnej, handlowej, usługowej	Nieruchomości osób fizycznych	Budynki mieszkalne	Nieruchomości instytucji deweloperskich
Zasób powiatu i województwa samorządowego	Lokale o innym przeznaczeniu				Nieruchomości związków wyznaniowych
					Nieruchomości stowarzyszeń
Zasób Skarbu Państwa	Domy jednorodzinne	Gospodarstwa rolne	Nieruchomości spółek	Lokale użytkowe	Nieruchomości partii
	Miejsca postojowe				Nieruchomości związków zawodowych

TBS – Towarzystwo Budownictwa Społecznego

Źródło: E. Stachura, T. Malec, Nieruchomości – proces inwestycyjny, Wyd. Wyższa Szkoła Bankowości i Finansów w Bielsko-Białej 2005, s 14-26. 

 

Natomiast biorąc po uwagę kryterium przestrzenne, nieruchomości dzielimy ze względu na ich umiejscowienie na terytorium kraju. Podział przestrzenny nieruchomości przedstawia tabela nr 3.

 

Tab. 3 Klasyfikacje nieruchomości – kryterium przestrzenne

 

Układ regionalny	Układ lokalny	Układ urbanistyczny
Województwa	Powiaty Gminy	Obszary zurbanizowane
		Obszary niezurbanizowane

Źródło: E. Stachura, T. Malec, Nieruchomości – proces inwestycyjny, Wyd. Wyższa Szkoła Bankowości i Finansów w Bielsko-Białej 2005, s 14-26.

 

Regionalna klasyfikacja nieruchomości odnosi się do województw, natomiast klasyfikacja lokalna obejmuje wszystkie powiaty i gminy. Ten podział nieruchomości bezpośrednio związany jest z trójstopniowym podziałem terytorialnym państwa.

Klasyfikacja urbanistyczna dzieli państwo na tereny zurbanizowane i niezurbanizowane. W tym przypadku tereny zurbanizowane rozumiane są jako przestrzeń o przewadze ludności nierolniczej z dominującą miejską formą zamieszkiwania, natomiast teren niezurbanizowany charakteryzuje się przewagą ludności rolniczej[12].

Jak już wcześniej wspominałem, klasyfikacja urbanistyczna wyróżnia tereny zurbanizowane i niezurbanizowane, które klasyfikowane są według poniższego schematu:

1. Obszar zurbanizowany

a)      Aglomeracje

b)      Miasta

-          pow. 500 tys. mieszkańców

-          200-500 tys. mieszkańców

-          50-100 tys. mieszkańców

-          15-50 tys. mieszkańców

-          poniżej 15 tys. mieszkańców

c)      Tereny pozamiejskie

 

1. Obszar niezurbanizowany

 

W literaturze przedmiotu można spotykać także bardzo uproszczone podziały nieruchomości, które jak się wydaje, odnoszą się do rynków nieruchomości. Wielu autorów dzieli nieruchomości na nieruchomości mieszkaniowe (zaspokajające potrzeby mieszkaniowe właściciela) oraz nieruchomości komercyjne (często rozumiane jako nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej)[13]. W dalszej części pracy zostanie przybliżona definicja i podział nieruchomości komercyjnych.