Wydanie nr 05/11/2024 z dnia 05 listopada 2024 roku, ISSN 2392-215X
Określenie ryzyka w budowlanym procesie inwestycyjnym jest bardzo ważnym elementem ogólnej strategii inwestorów. Istotnym jest, aby inwestorzy dokładnie ocenili obszary zagrożeń. Dobra identyfikacja tych obszarów, pozwoli zminimalizować prawdopodobieństwo niepowodzenia przedsięwzięcia w aspekcie komercyjnym. W procesie inwestycyjnym ważną kwestią jest ustalenie rodzajów ryzyka. „W procesie opracowywania projektu inwestycyjnego według założeń technicznych, eksploatacyjnych i ekonomicznych, jak również według kryteriów doboru mierników oceny ich efektywności ekonomicznej (wartość zaktualizowana netto NPV, wewnętrzna stopa zwrotu IRR), ważne jest ustalenie rodzajów ryzyka”[1]. Próba identyfikacji ryzyka uświadamia złożoność tej tematyki, gdyż kategoryzacja ryzyka uzależniona jest do przyjętego kryterium jego podziału. K. Marcinek podzielił ryzyko ze względu na poziom jego uniwersalność[2]:
Inny podział ryzyka zaproponowali R.L. Kliem i I.S. Ludin, którzy podzielili ryzyko na[3]:
„Kryterium wyodrębniania kategorii ryzyka może być również czas jego występowania w cyklu życia projektu. biorąc pod uwagę to kryterium, można wyróżnić kategorie ryzyka charakterystyczne dla określonej fazy życia projektu i kategorie obecne w całym okresie życia projektu”[4]. W literaturze spotyka się wiele rodzajów ryzyka, natomiast niewiele z nich odnosi się do ryzyka związanego z działalnością budowlaną. W. Werner, E. Wężyk i T. Jaworski podali podział na grupy ryzyka, który odnosi się do działalności deweloperskiej. Wyróżnili oni następujące grupy ryzyka[5]:
1. Ryzyko związane z organizacją wewnętrzną firmy. W grupie tej można wyróżnić następujące podgrupy ryzyka:
2. Ryzyko rynkowe:
3. Ryzyko w procedurach prawnych:
4. Ryzyko związane z wykonawstwem technicznym:
5. Ryzyko finansowania inwestycji:
6. Ryzyko niedotrzymania terminów.
Natomiast E. Stachura i T. Malec podkreślają, że analiza ryzyka jest częścią analizy wykonalności inwestycji. Analiza wykonalności inwestycji według autorów składa się z następujących części składowych[6]:
Podejmując temat analizy ryzyka, autorzy wyróżnili następujące rodzaje ryzyka, które mogą się ujawnić w budowlanym procesie inwestycyjnym:
Inni autorzy zajmujący się tematyką nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości komercyjnych wyróżniają następujące rodzaje ryzyka[7]:
Ryzyko systematyczne, nazywane rynkowym wynika z zależności pomiędzy rynkiem nieruchomości a gospodarką. Natomiast ryzyko gospodarcze, nazywane branżowym występuje w momencie podejmowania przez inwestora decyzji w jaki typ nieruchomości komercyjnej inwestować. Stałość w miejscu nieruchomości tym bardziej musi skłaniać inwestora do obserwacji tendencji popytowych na rynku. Ryzyko użytego kapitału bezpośrednio związane jest ze stopą zwrotu użytego kapitału (im wyższy udział kapitału obcego w inwestycji np. kredytu, to zagrożenie tym konkretnym ryzykiem wzrasta).
„Ryzyko inwestycji w nieruchomość komercyjną, a więc decyzje inwestycyjne wynikają również z cech fizycznych konkretnej nieruchomości. Oczywiście niepodzielność, czy stałość w miejscu nieruchomości nie poprawia jej płynności, a kapitałochłonność może oznaczać zagrożenie zwrotu zainwestowanych środków. Stąd ważna jest ocena potencjału nieruchomości, która w przypadku nieruchomości komercyjnej oznacza pomiar możliwości generowania bieżących dochodów. Oznacza również ocenę możliwości podniesienia wartości nieruchomości. Oceny te są efektem analizy finansowej nieruchomości i wyliczonych na jej podstawie wskaźników”[8]. Do metod, które stosowane są w celu ograniczenia i kontroli ryzyka zaliczyć można[9]:
Oczywiście w literaturze spotykane są także podziały ryzyka biorące pod uwagę inne kryteria podziału. Aby jednak można było wyodrębnić inne rodzaje ryzyka, trzeba uprzednio wybrać metodę pozwalającą to ryzyko zidentyfikować. D. Kuchty podaje, że dane do analizy ryzyka można uzyskać, stosując narzędzia[10]:
Kolejną, dobrze znaną w zarządzaniu metodą pozwalającą identyfikować rodzaje ryzyk jest metodę delficka. Metoda ta jest jedną z metod, opierających się na opinii ekspertów. Metoda ta obejmuje trzy główne kroki postępowania[11]:
Ze względu na złożoność procesu identyfikacji ryzyka stworzono metodę analizy pełnego odwzorowania, dzięki której identyfikacja ryzyka następuje w sposób całościowy. „Takie systemowe podejście umożliwia lepsze zrozumienie projektu, w tym, ułatwia całościowe zidentyfikowanie i zbadanie jego elementów oraz występujących między nimi współzależności, a także zbadanie zależności między tymi elementami a otoczeniem. Metodą holistyczną służącą ujęciu identyfikacji ryzyka, jest metoda analizy pełnego odwzorowania (rich picture analysis). Metoda ta polega na sporządzeniu odwzorowania prezentującego w sposób holistyczny sytuację projektu widzianą przez jego analityków. Odwzorowanie takie zawiera zatem strukturę, a więc jego elementy i istniejące między nimi powiązania, realizowane w ramach projektu procesy, a także elementy miękkie – odnoszące się do ludzi: ich podejście do projektu, odczucia, emocje i konflikty. Odwzorowanie powinno umożliwiać identyfikację obszarów problemowych, zagadnień itd., będących potencjalnymi źródłami ryzyka”[12].
Innymi metodami systemowymi, jednak już nie holistycznymi są: technika rejestru historycznego oraz systemową analizą błędów. Obie te metody opierają się na informacjach pochodzących z projektów realizowanych wcześniej. Do identyfikacji ryzyka stosowane są także programy komputerowe, które przeznaczone są do rozwiązywania specjalistycznych problemów (systemy ekspertowe).
[1] E. Ostrowska, Ryzyko projektów inwestycyjnych, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2002, s. 10-30.
[2] A. Minasowicz, Analiza ryzyka w projektowaniu przedsięwzięcia budowlanego, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskie, Warszawa, 2008, s. 13.
[3] Tamże, s. 14.
[4] Tamże, s. 14.
[5] Tamże, s. 17.
[6] E. Stachura, T. Malec, Nieruchomości – proces inwestycyjny, Wyd Wyższa Szkoła Bankowości i Finansów w Bielsko-Białej 2005, s. 56-64.
[7] I. Foryś, Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, Wyd. Poltext, Warszawa 2008, s. 26-30.
[8] Tamże, s. 26-30.
[9] Tamże, s. 26-30.
[10] A. Minasowicz, Analiza ryzyka w projektowaniu przedsięwzięcia budowlanego, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskie, Warszawa, 2008, s. 14-17.
[11] Tamże, s. 14.
[12] Tamże, s. 14.