Rodzaje ryzyka w procesie inwestycyjnym

 

Określenie ryzyka w budowlanym procesie inwestycyjnym jest bardzo ważnym elementem ogólnej strategii inwestorów. Istotnym jest, aby inwestorzy dokładnie ocenili obszary zagrożeń. Dobra identyfikacja tych obszarów, pozwoli zminimalizować prawdopodobieństwo niepowodzenia przedsięwzięcia w aspekcie komercyjnym. W procesie inwestycyjnym ważną kwestią jest ustalenie rodzajów ryzyka. „W procesie opracowywania projektu inwestycyjnego według założeń technicznych, eksploatacyjnych i ekonomicznych, jak również według kryteriów doboru mierników oceny ich efektywności ekonomicznej (wartość zaktualizowana netto NPV, wewnętrzna stopa zwrotu IRR), ważne jest ustalenie rodzajów ryzyka”[1]. Próba identyfikacji ryzyka uświadamia złożoność tej tematyki, gdyż kategoryzacja ryzyka uzależniona jest do przyjętego kryterium jego podziału. K. Marcinek podzielił ryzyko ze względu na poziom jego uniwersalność[2]:

• ryzyko o charakterze uniwersalnym; mogące się ujawnić we wszystkich projektach inwestycyjnych. Znaczenie tego ryzyka jest zróżnicowane dla danych projektów. Źródłem tego ryzyka jest otoczenie makro. W tej kategorii ryzyka wyróżnić można m.in. ryzyko ekonomiczne, społeczne, polityczne, prawne, przyrodnicze, a także np. ryzyko niekompetencji personelu,
• ryzyko specyficzne (ryzyko sektorowe); z większą częstotliwością występuje w danym obszarze działalności,
• ryzyko charakterystyczne dla konkretnego projektu. Do tej kategorii zalicza się np. ryzyko wywołane specyficznym miejscem, w którym projekt będzie realizowany, a więc odnosić się może np. do jakości gruntu, warunków środowiskowych.

 

Inny podział ryzyka zaproponowali R.L. Kliem i I.S. Ludin, którzy podzielili ryzyko na[3]:

• akceptowane, nieakceptowane,
• krótkoterminowe, długoterminowe,
• pozytywne, negatywne,
• kontrolowane, niekontrolowane,
• wewnętrzne, zewnętrzne.

 

„Kryterium wyodrębniania kategorii ryzyka może być również czas jego występowania w cyklu życia projektu. biorąc pod uwagę to kryterium, można wyróżnić kategorie ryzyka charakterystyczne dla określonej fazy życia projektu i kategorie obecne w całym okresie życia projektu”[4]. W literaturze spotyka się wiele rodzajów ryzyka, natomiast niewiele z nich odnosi się do ryzyka związanego z działalnością budowlaną. W. Werner, E. Wężyk i T. Jaworski podali podział na grupy ryzyka, który odnosi się do działalności deweloperskiej. Wyróżnili oni następujące grupy ryzyka[5]:

1. Ryzyko związane z organizacją wewnętrzną firmy. W grupie tej można wyróżnić następujące podgrupy ryzyka:

• ryzyko braku doświadczenia inwestorów (każdy projekt ma cechy prototypu, wynika to z innej architektury, innych materiałów użytych w projekcie),
• ryzyko różnorodności realizatorów (ryzyko związane z koordynacją jak i organizacją procesów),
• ryzyko selekcji wykonawstwa (np. ryzyko doboru odpowiednich firm, które uczestniczą w inwestycji),

2. Ryzyko rynkowe:

• ryzyko marketingowe (błędne założenia: nietrafiona lokalizacja, nieodpowiedni metraż, nieodpowiednia cena, brak reklamy itp.),
• ryzyko reputacji (związane z image firmy np. brak jakości oddawanych obiektów, opóźnienia w oddawaniu do użytkowania),
• ryzyko konkurencji (związane nie tylko z prawami rynku, lecz także z niedającymi się porównać zasadami i warunkami podmiotów działających na rynku nieruchomości komercyjnych np. jedna firma może dysponować terenami pod inwestycję nabytymi przed wielu laty za niższą cenę),

3. Ryzyko w procedurach prawnych:

• ryzyko w procedurach administracyjnych (czas związany z procesem uzyskania opinii, pozwoleń na budowę w jednostkach państwowych),
• ryzyko ze strony otoczenia (opory ekologów, sąsiadów oraz czas z tym związany),

4. Ryzyko związane z wykonawstwem technicznym:

• ryzyko warunków atmosferycznych i gruntowych (zmiany morfologiczne gruntów, wymagające zastosowania wzmocnień),
• ryzyko jakości (wpływające na efektywność inwestycji).

5. Ryzyko finansowania inwestycji:

• ryzyko zmiany cen (usług i materiałów, mogąca wystąpić ze względu na długotrwałość procesu inwestycyjnego),
• ryzyko braku środków finansowych (deweloper może dysponować środkami własnymi, klientów lub banków, błędy w analizie przedprojektowej uwzględniającej opłacalność inwestycji w konsekwencji doprowadzić mogą do utraty płynności finansowej),

6. Ryzyko niedotrzymania terminów.

 

Natomiast E. Stachura i T. Malec podkreślają, że analiza ryzyka jest częścią analizy wykonalności inwestycji. Analiza wykonalności inwestycji według autorów składa się z następujących części składowych[6]:

• opisu i analizy danych,
• opisu projektu urbanistycznego i architektonicznego,
• analizy otoczenia inwestycji,
• analizy SWOT (szanse, zagrożenia, słabe i mocne strony),
• analizy finansowej,
• analizy ryzyka,
• analizy społeczno-ekonomicznej.

 

Podejmując temat analizy ryzyka, autorzy wyróżnili następujące rodzaje ryzyka, które mogą się ujawnić w budowlanym procesie inwestycyjnym:

1. Ryzyko inwestorskie (trafność decyzji o przeznaczeniu i zakresie inwestycji),
2. Ryzyko czasu (koszty związane z opóźnieniami),
3. Ryzyko prawno-administracyjne (bezpośrednio związane z ryzykiem czasu, trudności z otrzymanie np. koncesji powodują opóźnienia w oddaniu inwestycji),
4. Ryzyko finansowania (np. wzrost stopy procentowej powoduje, ze kredyt zaciągnięty na budowę inwestycji staje się droższy).

 

Inni autorzy zajmujący się tematyką nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości komercyjnych wyróżniają następujące rodzaje ryzyka[7]:

• ryzyko systematyczne,
• ryzyko gospodarcze,
• ryzyko użytego kapitału.

 

Ryzyko systematyczne, nazywane rynkowym wynika z zależności pomiędzy rynkiem nieruchomości a gospodarką. Natomiast ryzyko gospodarcze, nazywane branżowym występuje w momencie podejmowania przez inwestora decyzji w jaki typ nieruchomości komercyjnej inwestować. Stałość w miejscu nieruchomości tym bardziej musi skłaniać inwestora do obserwacji tendencji popytowych na rynku. Ryzyko użytego kapitału bezpośrednio związane jest ze stopą zwrotu użytego kapitału (im wyższy udział kapitału obcego w inwestycji np. kredytu, to zagrożenie tym konkretnym ryzykiem wzrasta).

„Ryzyko inwestycji w nieruchomość komercyjną, a więc decyzje inwestycyjne wynikają również z cech fizycznych konkretnej nieruchomości. Oczywiście niepodzielność, czy stałość w miejscu nieruchomości nie poprawia jej płynności, a kapitałochłonność może oznaczać zagrożenie zwrotu zainwestowanych środków. Stąd ważna jest ocena potencjału nieruchomości, która w przypadku nieruchomości komercyjnej oznacza pomiar możliwości generowania bieżących dochodów. Oznacza również ocenę możliwości podniesienia wartości nieruchomości. Oceny te są efektem analizy finansowej nieruchomości i wyliczonych na jej podstawie wskaźników”[8]. Do metod, które stosowane są w celu ograniczenia i kontroli ryzyka zaliczyć można[9]:

• analizę ryzyka (na podstawie przyjętej dla branży stopy wzrostu i korekty na ryzyko),
• zróżnicowanie portfela (inwestowanie w różne nieruchomości w różnych lokalizacjach),
• ubezpieczenie inwestycji lub nieruchomości,
• przeniesienie ryzyka (poprzez umowę najmu ryzyko wzrostu kosztów eksploatacyjnych przenoszone jest na najemcę),
• analizę due diligence (kompleksowa analiza ekonomiczno-finansowa).

 

Oczywiście w literaturze spotykane są także podziały ryzyka biorące pod uwagę inne kryteria podziału. Aby jednak można było wyodrębnić inne rodzaje ryzyka, trzeba uprzednio wybrać metodę pozwalającą to ryzyko zidentyfikować. D. Kuchty podaje, że dane do analizy ryzyka można uzyskać, stosując narzędzia[10]:

• rozmowy z udziałowcami projektu (burze mózgów),
• kwestionariusze kontrolne (zawierające najczęściej spotykane rodzaje ryzyka dla danego projektu),
• audyty produktu i procesów
• mobilizacja pracowników do zgłaszania przewidywanych przez nich zagrożeń
• opinia ekspertów, która pomocna będzie w określeniu  prawdopodobieństwo wystąpienia potencjalnych ryzyk.

 

Kolejną, dobrze znaną w zarządzaniu metodą pozwalającą identyfikować rodzaje ryzyk jest metodę delficka. Metoda ta jest jedną z metod, opierających  się na opinii ekspertów. Metoda ta obejmuje trzy główne kroki postępowania[11]:

• dobór osób uczestniczących w badaniu. Eksperci dobierani są z organizacji podejmującej projekt jak i spoza niej. Eksperci nie mają ze sobą kontaktu i nie wiedzą kto uczestniczy poza nimi w badaniu,
• każdy z uczestniczących w badaniu ekspertów sporządza anonimową predykcję dotyczącą określenia zagadnienia,
• przekazanie ekspertom opracowania powstałego na podstawie ich wcześniejszych odpowiedzi i poproszenie o sporządzenie nowych predykcji, które uwzględnią wyniki zawarte w przekazanych opracowaniach.

 

Ze względu na złożoność procesu identyfikacji ryzyka stworzono metodę analizy pełnego odwzorowania, dzięki której identyfikacja ryzyka następuje w sposób całościowy. „Takie systemowe podejście umożliwia lepsze zrozumienie projektu, w tym, ułatwia całościowe zidentyfikowanie i zbadanie jego elementów oraz występujących między nimi współzależności, a także zbadanie zależności między tymi elementami a otoczeniem. Metodą holistyczną służącą ujęciu identyfikacji ryzyka, jest metoda analizy pełnego odwzorowania (rich picture analysis). Metoda ta polega na sporządzeniu odwzorowania prezentującego w sposób holistyczny sytuację projektu widzianą przez jego analityków. Odwzorowanie takie zawiera zatem strukturę, a więc jego elementy i istniejące między nimi powiązania, realizowane w ramach projektu procesy, a także elementy miękkie – odnoszące się do ludzi: ich podejście do projektu, odczucia, emocje i konflikty. Odwzorowanie powinno umożliwiać identyfikację obszarów problemowych, zagadnień itd., będących potencjalnymi źródłami ryzyka”[12].

Innymi metodami systemowymi, jednak już nie holistycznymi są: technika rejestru historycznego oraz systemową analizą błędów. Obie te metody opierają się na informacjach pochodzących z projektów realizowanych wcześniej. Do identyfikacji ryzyka stosowane są także programy komputerowe, które przeznaczone są do rozwiązywania specjalistycznych problemów (systemy ekspertowe).