Sprzedaż mieszkań w dużych miastach rośnie – ale to głównie efekt niskiej bazy

Sprzedaż mieszkań w dużych miastach rośnie – ale to głównie efekt niskiej bazy

Po dynamicznym odbiciu w 2023 roku, napędzanym rządowym programem „Bezpieczny kredyt 2%”, polski rynek nieruchomości mieszkaniowych wszedł w fazę wyraźnego spowolnienia. Obecnie można jednak zauważyć pierwsze symptomy ożywienia. Jak wynika z danych JLL, w trzecim kwartale 2025 roku sprzedaż mieszkań w największych polskich miastach wzrosła o 17% rok do roku.

Choć wzrost ten brzmi obiecująco, eksperci zwracają uwagę, że jest on w dużej mierze wynikiem niskiej bazy odniesienia. Fundamenty makroekonomiczne wciąż nie sprzyjają silnemu ożywieniu popytu – wpływ inflacji, poziomu stóp procentowych oraz podaży pieniądza pozostaje ograniczony.

Według modelu analitycznego JLL, makroekonomiczny wskaźnik popytu na mieszkania za wrzesień wynosi około 32% rok do roku, z czego aż 25 punktów procentowych to właśnie efekt słabego roku poprzedniego.

Stopy procentowe i optymizm konsumentów napędzają rynek

Dwa kluczowe czynniki, które obecnie wspierają rynek mieszkaniowy, to:

1. Spadek stóp procentowych – w 2025 roku stopa referencyjna NBP została obniżona łącznie o 1,25 punktu procentowego, co zwiększyło zdolność kredytową Polaków. W rezultacie sprzedaż kredytów hipotecznych wzrosła o około 40% rok do roku, choć również z niskiej bazy.
2. Wzrost optymizmu konsumentów – wskaźnik ufności konsumenckiej, publikowany przez GUS, osiągnął najwyższy poziom od marca 2020 roku. Z kolei wskaźnik wyprzedzający, obrazujący oczekiwania gospodarstw domowych, znajduje się na najwyższym poziomie od stycznia 2024 roku.

Poprawa nastrojów przekłada się na większą skłonność do zakupów i inwestycji, choć część konsumentów nadal preferuje bezpieczne formy oszczędzania.

Oszczędzanie zamiast inwestowania w mieszkania

Mimo poprawy nastrojów, część Polaków wciąż odkłada decyzję o zakupie nieruchomości. Wynika to głównie z rosnącej skłonności do oszczędzania i budowania poduszki finansowej.

Wartość aktywów gospodarstw domowych ulokowanych na lokatach bankowych wzrosła o ponad 12% rok do roku, co stanowi najwyższy przyrost od kilku lat. Wysokie oprocentowanie depozytów przyciąga inwestorów, oferując bezpieczny zysk bez ryzyka związanego z rynkiem nieruchomości.

Jednocześnie spadek inflacji – obecnie na poziomie 2,9% – ogranicza atrakcyjność inwestowania w aktywa trwałe, takie jak mieszkania.

Rynek nieruchomości w stanie równowagi

Podsumowując, polski rynek nieruchomości mieszkaniowych znajduje się obecnie w stanie delikatnej równowagi. Z jednej strony niższe stopy procentowe i poprawa nastrojów konsumentów wspierają popyt. Z drugiej – rosnąca skłonność do oszczędzania i atrakcyjne oprocentowanie lokat bankowych ograniczają aktywność kupujących.

W najbliższych miesiącach kierunek zmian na rynku mieszkań zależeć będzie głównie od decyzji NBP w sprawie dalszych obniżek stóp oraz od tempa wzrostu wynagrodzeń Polaków.

Źródło inspiracji:
Opracowano na podstawie artykułu Ignacego Morawskiego i Mileny Sudołowicz, „Puls Biznesu”, 28 października 2025 r., www.pb.pl